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  老舊電梯帶病運行更換三年無果

  廣州天河區福萊花園為兩棟29層高建筑，自1995年使用至今已超20年，是廣州最早一批電梯住宅樓。近兩三年來，6臺長期服役電梯屢屢上演“驚魂一幕”，兩年內總計故障67次。其中一座電梯已不能顯示樓層數字，電梯去到哪一層，業主完全靠猜。

  為徹底解決電梯安全隱患，更換電梯成最終選擇。從2012年6月首次提出至今，整個電梯更換工程歷經倡議、成立監管小組、征集供應商、設備選型、財務運作等階段，已持續3年多時間。“沒有業委會，我們首先要向全體業主提出倡議，并經超過三分之二的業主同意，耗時2年達成共識。成立更換電梯監管小組，耗時4個月。選定供應商，再到籌集電梯款，耗時8個月。”物業經理莫崇燕說，舊梯更換不是難在技術，而是各方利益協商。

  2015年11月，就在物管方與電梯公司簽訂代購和安裝合同時，電梯產權登記在誰名下再度因分歧而擱淺。由此，業主與物管矛盾升級，一度導致群體性沖突。在當地政府的介入下，物業公司只得挨家逐戶向400多戶業主單獨簽訂代購電梯的授權委托書。至今電梯更換仍未解決。

  實際上，“福萊花園”事件是我國舊梯更換難現狀的典型。記者調查發現，老舊電梯長期帶病上崗、超期服役的原因主要有兩方面。

  一是資金籌集難。記者了解到，更換一部電梯的費用在20萬—30萬之間，每戶業主分擔費用在4000元至1萬元不等。但在老舊住宅小區，要么沒有繳納物業維修基金，要么維修基金體量較小。廣州二沙島金亞花園黎佩芳等物業經理反映說，為了籌集電梯款他們需要多次上門苦口婆心向業主討錢，但有些業主始終認為，已經向物業支付了管理費，電梯更換也在服務范疇之內。

  二是評估報廢難。國家質檢總局2014年曾對部分省市2523臺使用15年以上的老舊電梯進行抽查，有7%的電梯存在較大隱患。由于缺乏強制性的電梯報廢標準，我國電梯不僅常常超負荷工作，即使出現安全問題仍然不能報廢，國家標準依然缺失。此外，盡管上海、廣州、深圳等一些城市已經出臺了電梯安全評估規范，但評估完成之后如何進一步推進工作，實施細則依然空白。

  業主失位 物管錯位政府缺位

  由于相關機制沒有理順，業主會失位、物管方錯位、政府缺位等問題共存，老舊住宅小區長期服役電梯更新換代難。

  業委會失位導致小區重大事務決策主體缺失。來自中國物業管理協會的數據顯示，我國業主委員會的成立率的不到50%，運行較好的僅有15%。北京、廣州、深圳等房地產市場發展較早的城市業委會成立比例也不到20%。“電梯作為小區的配套設施是業主的共有財產，由業主共同享有所有權。根據我國物權法規定，如果要啟動電梯更換工作必須經占三分之二以上人數并占三分二以上面積的業主同意方可實施。”廣東盈隆律師事務所高級律師夏建如表示，這意味著在電梯更換過程中，扮演主角、起主導作用的應當是業主和業委會。但在沒有業委會，也沒物業管理的情況下，可能連最初的意見征詢都無從下手。

  業委會失位直接導致物管方錯位。不少物業公司負責人認為，物業公司受全體業主選聘專門負責小區物業管理工作，一般情況下，電梯日常管理與維修都包含在物業管理范圍內，但電梯更換工作不包含。“在福萊花園電梯更換過程中，由于彼此權責利邊界不清，物業公司反而被迫承擔本該由業委會擔負的責任，包括前期發動業主更換電梯、代收代管相關費用以及后期的合同簽訂工作。”劉一聲說。

  政府公共職能缺位。實際上，老舊電梯威脅公眾人身安全，政府履職理應責無旁貸。按照現行政策法規，街道負責管理業委會日常運作。對于住宅小區，沒有業委會的，應指導成立；業委會不能有效工作的，就指導開展工作，政府部門的權責是分明的。但一些街道干部、質監人士卻片面強調“物權”，認為舊梯更換是業主和物業的事，屬于私權領域，政府無權干涉。一些街道干部把“指導業委會開展工作”抽象化，遇到更換電梯這樣的具體事務就坐等“法律授權”。黃花崗街道辦事處城管科科長易波說，成立業委會由民政科負責，指導業委會開展工作由城管科負責，老舊電梯更新改造由誰負責還是一塊空白。“在福萊花園舊梯更換過程中，只能以綜治維穩的名義介入，為雙方搭建協商平臺。”廣州黃花崗街道綜治辦主任張育平說，上面沒有法律授權，街道介入的身份也很尷尬。

  舊梯更換潮亟須引起政府補位

  我國電梯保有量達360萬臺，已成為名副其實的第一電梯使用大國。伴隨著高增長，電梯老化問題也逐年加劇。廣東質監人士表示，隨著我國城市第一批商品住宅樓進入老化期，電梯更換潮已經到來，亟須政府部門從行政管理和公共服務方面及時補位。

  一是理順部門職責關系。基層干部認為，舊梯更換往往涉及質監、安監、市政、住建、街道等多個部門，亟須理順各部門職能關系。特別是街道辦事處要切實履行職責，以電梯維修更新為契機，促進業委會成立、有效開展工作。

  二是出臺評估報廢標準，制定更換指引細則。業內人士表示，舊梯更換程序復雜，政府應完善老舊電梯安全評估體系，加強對超齡服役電梯的風險監測，制定電梯更換相關指引，明確業主、物業等各方權責。廣東省物業協會副會長的李永新建議，在舊梯更換中，物業公司應該及時向業主告知電梯運行狀態，并向政府有關部門提請電梯安全評估鑒定，業主則應根據物業公司的建議和評估結果成立臨時代表機構，或由業委會履行好相關職責。

  三是加快成立業委會。“由于業委會的缺失，電梯更換、停車費、物業費漲價等諸多小區公共事務都難以得到有效解決。”廣州盈科律師事務所周玉忠建議，應將成立業委會納入基層社會治理體系中，將業委會成立數量納入政府考核中。